В Казахстане в рекламе строящихся жилых комплексов используют так называемые классы жилья — "эконом", "комфорт", "бизнес", "премиум". Но на самом деле такая градация не закреплена в законодательстве, поэтому покупатели вместо премиум-недвижимости могут получить просто комфортный дом. Зачем нужны стандарты и единая методология классификации жилых комплексов, в авторской колонке для TengriНоме рассуждает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Подробнее о так называемых классах жилья мы разбирали в этом материале "Покупали жильё “бизнес“, получили “эконом“. Можно ли привлечь застройщика к ответственности?"
Почему свод правил о классах жилья не работает
В Казахстане разработана классификация многоквартирного жилья — СП РК 3.02-101-2012. Она делит жильё на классы и задаёт технический минимум:
- площадь на человека;
- высота потолков;
- наличие парковки;
- тип отделки.
Однако по этому своду правил один и тот же класс может объединять ЖК, которые радикально отличаются друг от друга. Например, в одном районе строят несколько комплексов формально одного класса, но с совершенно разным наполнением: двором, профессиональной управляющей компанией, инфраструктурой и отношением застройщика к покупателям после передачи ключей.
По сути, схожие названия классов используют для продуктов разного качества. Слабый проект выигрывает конкуренцию только ценой. А покупатель до реального проживания не видит разницы в сервисе, экосистеме и в том, что произойдёт уже после сделки.
Действующий свод правил — это технический порог, а не измерение качества продукта. Рынку нужна не замена строительным нормам, а методология оценки качества сверх нормативного минимума.
Что изменит новая методология
Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Министерством промышленности и строительства РК сегодня прорабатывает вопрос внедрения новой методологии классификации жилых комплексов.
Методология охватывает то, что свод правил не измеряет:
- как выглядит двор и как жильцы ощущают себя в нём;
- насколько надёжен застройщик;
- какого качества управляющая компания;
- есть ли рядом школа и детский сад;
- насколько безопасно чувствуют себя жители.
Ни один застройщик не сможет самостоятельно присвоить себе класс "премиум" без независимого подтверждения — методология является обязательной процедурой присвоения, публикации и верификации класса.
На что будут обращать внимание при оценке жилья
Каждый жилой комплекс будут оценивать по 10 основным группам критериев:
- Архитектура и фасады.
- Среда и двор.
- Инженерия и технологии.
- Инфраструктура и экосистема.
- Сервис и управляющая компания.
- Надёжность застройщика.
- Репутация бренда.
- Безопасность.
- Статус.
- Customer Experience (с английского "клиентский опыт") — впечатление клиента от взаимодействия с брендом на всём пути потребителя от первой рекламы до покупки.
По итогам оценки каждому проекту будут присваивать один из четырёх классов: "стандарт", "комфорт", "бизнес" или "премиум".
Механизм проведения такой оценки будет дополнительно прорабатываться. Однако уже сейчас понятно, что основной акцент будет сделан на автоматизации этой системы, которая позволит самостоятельно выводить итоговый балл в соответствии с предоставленными застройщиком данными. При этом планируется утверждение единой методологии, которая будет прописывать основные характеристики и показатели ЖК по категориям, необходимым для начисления того или иного балла.
Как классификация будет работать: от проекта до сдачи в эксплуатацию
Принципиально важное отличие новой системы в том, что класс будут присваивать не после сдачи дома, а заблаговременно — до того, как вы подпишете договор — и затем проверят повторно перед передачей ключей. Застройщик подаст проектную документацию на государственную экспертизу. Именно на этом этапе система автоматически рассчитает балл по всем критериям и присвоит предварительный класс — до старта публичных продаж.
Результат опубликуют открыто: класс, итоговый балл и оценки по каждой из 10 групп отобразятся в публичной карточке проекта на сайте ЖК и на площадках маркетплейсов.
После того как дом построят и введут в эксплуатацию, проведут итоговую верификацию, чтобы реальный продукт сверить с заявленным. По её результатам класс получит один из трёх статусов: "подтверждено", "скорректировано" или "не подтверждено". Это означает, что застройщик не сможет продать вам "премиум", а построить "комфорт". Финальная верификация зафиксирует несоответствие публично.
Что это даст вам как покупателю
Главное, что меняет методология — вы будете знать класс жилья до подписания договора.
Сегодня большинство покупателей узнают о реальном качестве только после заселения, когда менять что-либо уже поздно. Класс теперь предлагают присваивать на этапе проектирования и публиковать до старта продаж. Поэтому решение о покупке будут принимать с пониманием того, что в итоге получит клиент.
Помимо этого, вы получите возможность сравнивать проекты по единой шкале. Итоговый балл от 0 до 100 и оценки по 10 конкретным группам позволят сопоставить два ЖК не по буклетам, а по измеримым показателям. Если для вашей семьи важнее всего двор и детская безопасность — вы сможете сравнить именно эти параметры, а не довольствоваться общей маркетинговой характеристикой.
Верификация при вводе в эксплуатацию означает, что класс станет не пустым обещанием, а фактическим обязательством. Если реальный продукт не соответствует заявленному — это фиксируется публично. Кроме того, у недобросовестного застройщика будут серьёзные трудности со сдачей такого объекта в эксплуатацию.
Таким образом, застройщики больше не смогут безнаказанно продавать одно, а строить другое. Недвижимость — крупнейшая покупка в жизни большинства людей, и методология превращает класс жилья из маркетингового инструмента в верифицированный факт.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Читайте также:
Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?
Ваш ЖК построен плохо? Разбираем, почему так происходит и как с этим бороться
